Riyad kiraları: izin verilen sınırı nasıl öğrenir, sözleşmenizi nasıl korursunuz?

Temsili fotoğraf, fotoğrafçı Jakub Żerdzicki Unsplash

Yenileme sırasında kira artışı istenebilir veya boş bir birim önceki sözleşmesinden daha yüksek bedelle sunulabilir. Bedeli kabul etmeden ya da uyuşmazlığa girmeden önce üç soruyla başlayın: Taşınmaz nerede? Daha önce kiralandı mı? Belgelenmiş toplam kira bedeli nedir? Kesin cevaplar, yalnızca ilan veya sözlü anlaşmaya dayanmadan izin verilen sınırı öğrenmenize ve uygun işlemi belirlemenize yardımcı olur.

Riyad kira düzenlemesi ne anlama geliyor?

Riyad şehrinin kentsel sınırları içindeki konut ve ticari taşınmazların toplam kira bedelindeki artışlar, 25/09/2025 tarihinden başlayarak beş yıl durdurulmuştur. Düzenleme mevcut ve yeni sözleşmeleri kapsar. Dolayısıyla doğru tanım, kira bedelinin sabitlenmesi ve kira ilişkisinin düzenlenmesidir. Bütün daireler veya ofisler için tek tutar belirlenmez. Her taşınmazın sözleşme geçmişi ve hukuki durumu korunur.

Birimin kapsam içindeki konumunu kontrol edin. Taşınmazın idari olarak Riyad Bölgesi'nde bulunması, hükmün uygulama alanını inceleme ihtiyacını ortadan kaldırmaz. Mahalle göstergeleri ve ortalama fiyatlar piyasayı anlamaya yardımcı olur, ancak birimin kendi hukuki sınırının yerine geçmez.

İzin verilen kira nasıl belirlenir?

Taşınmaz yürürlükteki sözleşmeyle kiradaysa, kararlaştırılmış bedeli ve artış yasağını inceleyin. Boş olup daha önce kiralandıysa toplam kira, son sözleşmenin bedelini aşamaz. Daha önce hiç kiralanmamış taşınmazın bedeli tarafların anlaşmasıyla belirlenir. Ejar, bu bedelin Riyad'da üst sınır olarak sabitlendiğini açıklar.

Kiracının değişmesi, daha önce kiralanmış birimi geçmişi olmayan yeni bir birim hâline getirmez. Ejar, mülkiyet satış veya bağışla devredildiğinde üst sınırın sürdüğünü de doğrular. Toplam kira, kira bedeliyle kiracının sözleşme uyarınca kiraya verene ödediği diğer tutarları içerir. Bu nedenle hizmet, ücret ve hesaplama şartlarını kira bedeliyle birlikte inceleyin ve her tutar için açık açıklama isteyin.

Kiraya veren itiraz edebilir mi?

Belirli durumlarda boş taşınmazın kira bedeline itiraz yolu vardır. Kira değerini etkileyen esaslı inşai veya yapısal yenilemeler ya da son sözleşmenin 01/01/2024 tarihinden önce yapılmış olması bunlar arasındadır. Başvuru sırasında taşınmaz boş olmalıdır. Kiraya veren, dayanak belgeleriyle Ejar üzerinden itiraz eder.

Yenileme durumunda ruhsat, onaylı mühendislik raporu ve yetkili gayrimenkul değerleme uzmanının raporu gerekir. Eski sözleşme durumunda kurallarda belirtilen değerleme raporu gerekir. Kurum, tamamlanmış başvuruyu on iş günü içinde karara bağlar ve gerekçeli kararı bildirir. İtiraz sunmak kabul edildiği anlamına gelmez. Sonucu öğrenmeden yeni sözleşmeyi varsayımsal bir artışa dayandırmayın.

Yenileme ve tahliye: gerekçeyi ve bildirimi birlikte inceleyin

Belirtilen istisnalar saklı kalmak üzere, sözleşme sonundan en az altmış gün önce yenilememe bildirimi gerektiren otomatik yenileme kuralı vardır. Ancak Riyad'da kiracı yenilemek istiyorsa kiraya verenin yalnızca bildirim göndermesi yeterli değildir. Yenilemeyi reddetme, kanunen belirli durumlara bağlıdır: ödememe, onaylı teknik raporla güvenliği etkilediği belirlenen yapısal kusurlar, konut biriminin kiraya veren veya birinci derece yakını tarafından kişisel kullanım ihtiyacı ve Kurumun belirleyeceği diğer hâller.

Bildirim süresini tahliye gerekçesiyle karıştırmayın. Sözleşme süresini, platformdaki bildirimleri, ödeme kanıtlarını ve karşı tarafın dayandığı raporları inceleyin. Ejar, üç aydan uzun sözleşmelerle ilgili hükümlerin, bütün sözleşme sürelerini kapsayan fiyat sınırından ayrıldığını açıklar.

Artış talebi veya ihlal varsa ne yapmalısınız?

Mevcut ve varsa önceki sözleşmeyi, artış talebini, bildirimleri ve ödeme kanıtlarını saklayın. Önce uyuşmazlığın kira bedeli, sözleşme verileri, yenileme veya tahliyeyle ilgili olup olmadığını belirleyin. Sonra Kurumun uygun ihbar veya itiraz kanalını inceleyin. Durumunuzu ve yükümlülüğünüzü değerlendirmeden, yalnızca anlaşmazlık nedeniyle vadesi gelmiş ödemeyi durdurmayın. Gecikme uyuşmazlığın seyrini değiştirebilir.

İzin verilmeyen artış ve hukuka aykırı yenilememe ihlallerinde yaptırımlar kademelidir: İlk ihlalde iki aylık, ikinci ihlalde altı aylık, üçüncü ve sonrakilerde on iki aylık kira tutarı ve ihlalin düzeltilmesi. Ceza, zarar görenin tazminat isteme hakkını ortadan kaldırmaz. Ancak tazminatın belirlenmesi zararın ve talep dayanağının açıklanmasını gerektirir. Yalnızca ihbar kaydıyla otomatik olarak doğmaz.

Anlaşmazlık büyümeden sözleşmeyi inceleyin

Hukuki inceleme, birimin geçmişini, bedelini, belgeleme işlemlerini, ödemeleri ve bildirimleri tek dosyada toplar. Ardından müzakere edilebilecek hususlarla itiraz veya talep gerektiren konuları belirler. Kiraya verenlere ve kiracılara sözleşme, artış ve yenileme taleplerini inceleme, uyuşmazlık belgelerini düzenleme ve işlem ayrıntılarına uygun hukuki tutum oluşturma konularında yardımcı oluruz. Başlangıçtan itibaren açık bir dosya, tekrarlanan soruları azaltır ve hakları koruyan pratik bir yolun seçilmesini kolaylaştırır.

Genel eğitim içeriğidir, sonuca ilişkin garanti vermez ve somut dosyanıza yönelik danışmanlığın yerine geçmez.

Çeviriler Suudi Arabistan hukukuna ilişkindir, uygulama için resmi mevzuat metnine başvurun.