Loyers à Riyad : identifier le plafond autorisé et protéger votre bail

Photographie d’illustration par Jakub Żerdzicki Unsplash

À l’approche du renouvellement, vous pouvez recevoir une demande d’augmentation ou vous voir proposer un logement vacant à un prix supérieur à celui de son précédent bail. Avant d’accepter le prix ou d’engager un différend, commencez par trois questions : où se situe le bien ? A-t-il déjà été loué ? Quel est le loyer total enregistré ? Une réponse précise permet de déterminer le plafond autorisé et la démarche adaptée, sans fonder votre position uniquement sur une annonce immobilière ou un accord oral.

Que signifie l’encadrement des loyers à Riyad ?

Les augmentations du loyer total des biens résidentiels et commerciaux situés dans le périmètre urbain de la ville de Riyad sont suspendues pendant cinq ans à compter du 25/09/2025. Cette règle couvre les baux existants et les nouveaux baux. Il s’agit donc plus précisément d’un gel des loyers et d’un encadrement de la relation locative. Elle ne fixe pas un montant unique pour tous les appartements ou bureaux, chaque bien conservant son historique contractuel et sa situation juridique.

Vérifiez que le logement ou le local se situe dans le périmètre concerné. Son appartenance administrative à la région de Riyad ne dispense pas d’examiner le champ territorial de la règle. Les indices et moyennes des prix du quartier aident à comprendre le marché, mais ne remplacent pas le plafond légal applicable au bien lui-même.

Comment déterminer le loyer autorisé ?

Pour un bien loué en vertu d’un bail en cours, examinez le loyer convenu et les règles interdisant son augmentation. Si le bien est vacant mais a déjà été loué, son loyer total ne peut dépasser celui du dernier bail. Pour un bien jamais loué, le loyer est fixé d’un commun accord entre le bailleur et le locataire. La plateforme Ejar précise que ce montant devient un plafond à Riyad.

Un changement de locataire ne transforme pas un bien déjà loué en bien nouveau dépourvu d’historique. Ejar confirme également le maintien du plafond lors d’un transfert de propriété par vente ou donation. Le loyer total comprend le loyer du bien et les autres montants que le locataire verse au bailleur au titre du contrat. Examinez donc les clauses de services, les frais et leur calcul avec le montant du loyer, et demandez un détail clair de chaque somme.

Le bailleur peut-il contester le montant ?

Une procédure de contestation du loyer d’un bien vacant existe dans les cas prévus, notamment en présence de rénovations structurelles ou de gros œuvre substantielles ayant influencé sa valeur locative, ou lorsque le dernier bail a été conclu avant le 01/01/2024. Le bien doit être vacant au moment de la demande. Le bailleur présente sa contestation dans Ejar avec les justificatifs.

En cas de rénovation, le permis, le rapport technique approuvé et le rapport d’un évaluateur immobilier agréé doivent être joints. Pour un ancien bail, le rapport d’évaluation prévu par les règles est requis. L’autorité statue dans les dix jours ouvrables suivant la complétude du dossier et notifie une décision motivée au demandeur. Le dépôt d’une contestation ne signifie pas son acceptation. Ne fondez donc pas un nouveau bail sur une hausse supposée avant de connaître le résultat.

Renouvellement et libération des lieux : examinez le motif et le préavis

Une règle de renouvellement automatique prévoit la notification de la volonté de ne pas renouveler au moins soixante jours avant l’expiration du bail, sous réserve des exceptions prévues. À Riyad, toutefois, l’envoi d’un préavis par le bailleur ne suffit pas lorsque le locataire souhaite renouveler. Le refus est lié aux cas légalement définis, notamment le défaut de paiement, des défauts structurels affectant la sécurité établis par un rapport technique approuvé, le besoin du logement pour l’usage personnel du bailleur ou d’un parent au premier degré, ainsi que les autres cas fixés par l’autorité.

Ne confondez pas le délai de préavis avec le motif permettant de demander la libération des lieux. Examinez la durée du bail, les notifications dans la plateforme, les preuves de paiement et tout rapport invoqué par l’autre partie. Ejar précise que les dispositions relatives aux baux de plus de trois mois se distinguent du plafond de loyer, qui couvre toutes les durées de bail.

Que faire face à une demande de hausse ou à une infraction ?

Conservez le bail actuel et le précédent s’il est disponible, la demande d’augmentation, les notifications et les preuves de paiement. Déterminez d’abord si le différend porte sur le loyer, les données du bail, son renouvellement ou la libération des lieux. Examinez ensuite le canal de signalement ou de contestation adapté auprès de l’autorité. Ne suspendez pas un paiement exigible du seul fait d’un désaccord sans évaluer votre position et vos obligations, car un retard peut modifier le cours du litige.

Pour une hausse non autorisée ou un refus illégal de renouvellement, le barème des infractions prévoit une sanction équivalant à deux mois de loyer pour la première infraction, six mois pour la deuxième et douze mois à partir de la troisième, avec correction de l’infraction. L’amende ne supprime pas le droit de la personne lésée à demander réparation. Toutefois, l’indemnisation nécessite d’établir le préjudice et le fondement de la demande et ne découle pas du seul dépôt d’un signalement.

Faites examiner le bail avant que le différend ne s’étende

L’examen juridique réunit dans un même dossier l’historique du bien, son loyer, l’enregistrement du bail, les paiements et les notifications. Il détermine ensuite ce qui peut être négocié et ce qui nécessite une contestation ou une demande. Nous aidons bailleurs et locataires à examiner leurs baux, les demandes de hausse et le renouvellement, à organiser les pièces du différend et à formuler une position juridique adaptée à l’opération. Un dossier clair dès le départ limite les questions répétées et aide à choisir une démarche pratique qui préserve les droits.

Contenu pédagogique général, sans garantie de résultat, qui ne remplace pas un conseil adapté à votre dossier.

Les traductions concernent le droit saoudien, consultez le texte officiel pour son application.